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怎么买房?什么时候买房?

  来源:楼市团长 发布日期::2019-11-26浏览次数:195

楼市短期涨跌难以预测,所以抄底是一个伪命题,真正正确的思路是:规划好现金流,然后找到合适的房子,买。

但放弃抄底念头,不等于不考虑时机,盲目入市,我们还是希望买在相对低位的。

那如何判断楼市是否处于价格低谷呢?先来回顾一下历年房价大涨前的信号:

2008年降息4次,2009年降息1次,2009年房价暴涨;

2009年加息2次,2010年不加息,2010-2011年房价温和上涨;(房价惯性上涨,没刹住)

2011年4月开始,再加息3次,2011年下半年房价大幅下跌;(刹车太猛,差点翻车)

2012年大力度降息2次,2012年房价止跌上涨;(楼市一跌,经济就变差,怕了,又降息重回上涨)

2013年至2014年不加息,房价温和上涨;(惯性上涨)

2015年为保GDP增长,连续降息5次刺激经济,5年期以上贷款利率处于历史最低位,一线城市率先大涨。(经济一变差,房价就会因为高层救市而上涨,熟悉的配方)

2016年不加息,再加上大力去库存,全国房价暴涨,包括二三四线城市。(火上浇油)

2017年,不加息,大力政策性调控,限购、限售、限贷等纷纷出台,楼市整体平稳,但由于棚改项目大量资金投入,部分城市仍然上涨。(开始慢慢刹车)

2018-2019年,惯性走势,分化行情。(全国有涨有跌)

从历年涨跌规律,我们可以知道利率调整对楼市房价的影响重大,一般滞后半年左右才会显现出效果,降息次数越多,期间如无反向新政,对后市影响时长越久,涨价越厉害。

那么现在的利率什么情况呢?持续下调。

买房时机,房贷利率
(根据国家监控数据显示,70个大中城市房价已经横盘见底,跌无可跌)

显然楼市最艰难的冬天已经过去,高层正在试探性地一点点下调利率,明年楼市会进一步松绑,离2022年全国大涨的期限越来越近了。

但是,我们分析政策不是为了短期投机,而是在合适的时刻切入一个长期的趋势之中,如果投资没有长期视野,是很难赚到钱,无论你投什么。

2019年房价,楼市,房价 (4)
 
有人说投资费什么劲啊?直接闭眼买茅台就好。其实,茅台12年收盘价到现在,也不过4.5倍而已。而且中途还要先遭遇45%的下跌,这还是买在12年收盘低点位置。要是买在12年创新高的9月,5年至今收益率不过2.3倍不到,期间遭遇最大回撤60%。这种投资波动你要能接受,那其它能挑的简直太多了。

投资这钱其实既挺好赚,但又没有你回过头去开上帝视角那么轻松。每个人都说自己错过了房子大涨的前夕,其实真让你回到2008、2012、2014年你还不一定有勇气买房。

说投资的钱挺好赚,是因为把握住根本后,波动更多带来的是机会,每次表现细节都不一样的背后,底层规律都一样。就像楼市涨涨跌跌这么多年,每次我们几乎都买在合适的时机,因为规律是不变的。

说没那么容易,是因为上帝视角下个个都能逃顶抄底,但回到当时场景下并真切一路走过来,你该挨的煎熬和忍耐都躲不了,所以,投资这点儿事儿,应该反人性操作,敢于别人恐慌的时候大胆出手。

长期视角,注重过程,不预测走势,耐心坚持,相信概率,这是我一直信守的原则。

2019年房价,楼市,房价 (4)

投资是一个关于时间的回报,其实每个人都应该抱着这样的心态去看待这个回报,时间足够长,才能看到这里面过程中会发生什么,有什么样的细节,如何论证,如何预测,如何获取回报。

一年两年,你只能看到春去秋来,八年十年可以看到生老病死,百年千年可以看到王朝更替,时间是投资的第一门课,参透了才能成为高手。

希望每个人都是高手,买好人生中每一套房。
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