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2020年房产投资方法论1!

  来源:柯谈地产观 发布日期::2020-01-20浏览次数:267

回望20年,楼市最扑朔迷离的其实是2019年,政策从松到紧再到松,市场从热到冷再回暖。2020年,反而已经很明朗了。宏观政策不变,微观政策频调,货币宽松和楼市松绑会愈加明显。在这个敏感的楼市转折期,对每个人来说,最重要的就是:看清大趋势,避免脚踏空!今天,我为大家分析提炼了一套2020年房产投资方法论,绝对实用、务必谨记:
2020年房产投资方法
济南、青岛、天津、贵阳、石家庄、郑州、太原,这7座城市房价已经持续下跌1-2年,跌幅较大,它们属于这轮房价上涨启动较早的一波,目前仍然处于回调之中,2020年纯投资不建议买入。
持续下跌的市场需要政策托底和刺激才能止跌。所以,在没有宽松政策出台的情况下,这些城市就不会有明显起色。即使政策出台,力度也不会很大,毕竟“房住不炒”高悬头顶。所以,对于这7座城市而言,2020年的最好结果就是房价触底止跌,反弹根本无望。
所以,投资谨慎入场。刚需自住客,不在意短期下跌的,可以挑选性价比高的入手。毕竟,熊市才是最好的选房时机。
2020年房地产,2020年楼市 (2)
2020年房产投资方法
苏州、南通、沈阳、大连、洛阳、唐山,这6座城市去年一直在补涨,他们属于这轮行情最后上涨的大城市,你追我赶,涨幅名列前茅,目前已经到高位。苏州、南通、唐山已经陆续出台政策遏制房价,其它城市也正在“作死”的路上。
这6座城市今年最好的下场就是横盘,但是下跌可能性更大。所以,奉劝各位投资和刚需客千万别高位接盘、高位站岗。2020年下半年的房价一定比现在还要低。
2020年房产投资方法
长沙、温州永远不建议纯投资。
这两座万年不涨的城市各有各不幸的命运:长沙是政府调控太严根本没法涨,你买进5年后发现,房价居然还没有物价涨的快;而温州是早已被自己炒死的市场,2010年房价就已经达到3万/平,而十年后的今天也才2万出头。
最不幸的其实是,长沙和温州的刚需自住客,资产不仅没有增值,保值都无法实现。对他们来说,假如未来想要置换到其它城市,差距会越来越大,难度会越来越大。
2020年房产投资方法
从今天开始,务必卖掉环京买北京,务必卖掉环沪买上海。没有房票创造房票,房票不是问题,资金才是问题。
现在是环京、环沪与京沪房价差距最小的时刻、最接近的时刻。这个差距2020年必定会拉大。
同理,如果京沪有房票,前几年在二三线城市投资的,赶紧在今年过完年的小阳春卖掉,全部置换回京沪。比如,现在正是抛掉高位苏州和南通,低价买进上海的绝佳机遇。
深圳不用多说,有钱有房票必买,买不起就买东莞佛山。
2020年是一线崛起之年,深圳已经提前抢跑,上海很快跟上,广州已经迫不及待的放松,只剩下北京也不会坚持太久。
说白了,现在还远未到二线抄底的时候,因为,2020年是抄底一线的最好时机。
2020年房地产,2020年楼市 (1)
2020年房产投资方法
目前,上海执行的是2014年11月调整的普通住房标准:内环以内<450万元/套,内外环间<310万元/套,外环以外<230万元/套。
上海2005年出台普通住房标准,2008年第一次调整,2012年第二次调整,2014年第三次调整。目前的标准已经延用超过5年。
我预计2020年上海大概率会调整普通住房标准,新标准为:内环内<650万,内外环间<500万,外环外<330万。
我测算的标准是把区域内品质一般的塔楼80平米两房总价作为基准,并且把所有老破小都包含在内。
我预测的这个标准应该误差不大,我在这里想告诉大家的是:假如你计划在内环内买700万以上的房子,或者在内外环间买600万以上的房子,再或者是外环外买400万以上的房子,未来无论普通住房标准提高与否,你买到的都仍将是非普通住房,也就是说,二套首付不会变都还是7成。
所以,如果你今年计划在上海置换或者买二套房,总价又超出我这个预测很多,那么强烈建议你及早动手,完全没有必要非等普通住房标准调整,因为一旦调整,房价就会像深圳一样立刻反弹,从而导致你错失良机。
当然,上海二套普通住房首付5成非普通住房首付7成的限贷标准,也不是完全不会放松,只是这个政策放松难度更大,即使放松也会在普通住房标准调整之后。所以,只要首付够,就尽早锁定低房价入场吧!
相对来说,上海市场比北京更加成熟,北京目前的楼市压力更大,更需要调整普通住房标准来托底。说不定,北京会比上海调整的还要早。
 
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    李霜霜
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